财务模型里的外滩 (第3/5页)

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Miss周盯着华年看了许久，再说话时笑容已经隐去，她拿着手指往对面一指：“到现在为止，这堆赔钱货，原来在你眼里，还这么有价值？”

华年虽然有准备，却还是被Miss周突如其来的严厉一惊，琢磨半天不知道Miss周这话的用意。

Miss周已经继续说：“最简单的一笔账，你来算算对面那栋楼一年的收益率。”

Miss周手指的是一栋举国皆知的著名五星级酒店，名流明星们趋之若鹜，天天有办不完的晚宴，日日有更高规格的酒会。

华年低头在心里合计了一下回答：“五星级酒店按行业内一般标准，装修费平均100万每间房，十五年需重新装修，折旧费摊算为每房每天200元，人工易耗品等变动成本每天每个房间200元，酒店管理公司收取10%的管理费，平均70%的入住率，再有旅行社包房商团队批发价的价格干预，对外售价平均每晚约可以做到1500元，按照这里的商业地产目前约每平米10万元的售价，算下来，年回报率3%。”

说到这里，华年已经是心惊，在Miss周问她这个问题之前，她为什么没有去想这些看起来这样辉煌的曾经被她设定为奋斗目标的外滩商业群楼，在财务模型里会如此不堪一击。

“会做财务模型了？”Miss周点点头，“五星级酒店3%年回报率，那一片片办公楼稍微好点，一般做到5%回报率，比起经济酒店，OM入住率经常达到107%到108%的，利润和品牌溢价效应相差太远了。就算靠关系陪酒陪笑费尽心思拿地造住宅楼，如果不是这十年正好是中国的地产红利期，这些楼难道不是已经沦为赔钱货？可哪怕就是有地产红利，十年也不过十倍二十倍。”

听到这里华年眼睛已经闪闪发亮。高不可攀的地产行业在Miss周这样的风险投资人眼里居然一文不值。

“还有比房地产更赚钱的？”这次华年是明知故问。

Miss周指着对面比华年眼睛还闪亮的楼说，“那楼里第十五层是我五年前投的一家公司，做新媒体的，我两千美金购得10%股份，去年年底公司A股上市，获利30倍退出。那边的二十楼是我七年前投的一家公司，做网络文学的，我五千美金拿下20%股份，两年前被上市公司收购，获利50倍退出。还有那，那，那，都有我投的公司，不论出身，不靠关系，不用陪酒陪笑，只靠这里，”Miss周顿了一下，指着自己的脑袋说，“风险投资这个行业只比这里。”

“比智商？”华年不由自主地问。