第三章 房：炒房？租房？ (第2/5页)
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“安居乐业”是每一个百姓的梦想！但假如购买了高出自己支付能力的房子，撇开影响生活质量不说，还将每时每刻担心利息上调，造成每个月还款额的上涨。
在美国，涉及房产的税主要是个人所得税和不动产税，而买卖过程中几乎涉及不到其他税。每年的春季，由自己报税。
举例来说，不久前，“新浪热居”就上海年轻人的居住情况展开了一项调查，其中有一位“80后”颇有感触地说，他在2008年金融危机时，瞅准房价略有下调的好时机，用父母和自己的积蓄凑足50万元，在莘庄购入一套面积118平方米的房子。5个月后，周边的房价大涨三成，他颇感欣慰。然而养房的艰难使“我总担心万一自己哪天失业了，还不出房贷了，那银行是不是就来收房子了……我感觉自己目前生活在水深火热之中，多年以来压力与日俱增”。
房产如果持有两年以上（以过户时所发的房契时间为准）再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，即如果房产增值没有超过50万美元就可不缴税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目，联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，两者涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。
然而，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，才使中国的住房自有率高达89%，远超世界各国。但从百姓（包括“房奴”们）抱怨高企的房价来观察，当大家向银行贷款买下房子之后，“房价收入比”往往超过6倍，用于房子上的开支显然影响了日常生活质量。那么“安居乐业”之“乐”又在何方？
此外，拥有房产后每年缴不动产税给州政府。各州税率有所不同，征收幅度在房产价值（政府一般每两年左右评估一次）的1%到3%之间，分两次付清。
正因为考虑到中国人的隐性收入，以及目前还未征收房地产税等因素，持房成本要低于欧美，因此标准“房价收入比”比欧美都要高，可以提升至6倍。而一旦“房价收入比”超过6倍，对于百姓来说负担过重，那也就无安居乐业可言了。
法国：按土地出租价值征税
其实，制定“房价收入比”这一指标，正是基于世界各国家庭年收入的差异，才并未使用一个具体的数字来判断全球的合理房价，这恰恰就是从“安居乐业”的因素来考量的。
房地产税的征税根据是土地的出租价值，包括“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。
由于多数欧洲人没有“拥房情结”，所以百姓住房拥有率远低于北美，一般保持在50%上下，有些欧洲国家的住房拥有率甚至低于35%，大多数人都租房而居，人们照样“安居乐业”。而东欧和俄国，“房价收入比”要高出西欧和北欧，结果好些东欧人和俄国人便用脚投票，移民到能让他们“安居乐业”的地方。
按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物（住宅或其他建筑物）的业主缴纳税金，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。
但在国内，有学者提出质疑，说“由于世界各国情况不同，房价收入比”在中国根本无效，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，拥有一套产权属于自己的房子，是人生的头等大事。
在上述三类房地产税中，前两类是由业主缴纳，后一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。
由此，中国日益高企的房价，已远远超出国际“房价收入比”（平均房价除以平均家庭年收入）的标准。在美国和北欧，房价收入比一般保持在2～3倍；其他西欧国家因人口密度较大，房价收入比常年维持在3～4倍之间。
韩国：征收综合不动产税
2013年3月，国务院针对楼市的新“国五条”实施细则出台了。对于新“国五条”，人们有各种解读：有的说楼价会涨，有的说楼价会跌，也有人说股市会因此受影响……而反映到市场上，则出现了许多大城市排队抢房子的现象，依据经济学的供求关系，价格自然是走高的。
韩国政府在2005年征收“综合不动产税”时已经有财产税。比如一套1亿韩元（现韩元兑人民币汇率约183:1）以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。
“房价收入比”是安居乐业的硬指标
综合不动产税是在财产税之上额外征收，韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。
其实有没有泡沫和何时调整是两个概念。像耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫是在1996年，离真正破灭还有5年之久。而就在这5年间，网络股的指数又涨了150%！国内的楼市也一样，特别是一线城市的房价，早就超过任何合理的比值，但依然义无反顾地天天向上。是有不少炒房的人赚得盆满钵满，可谁又能担保自己不是最后接手的那个“傻瓜”呢？
荷兰：鼓励出租分类课税
但事实上，当今中国房价的租售比已经普遍超过了200，特别像京、沪、穗那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价800万元的公寓楼，每月租金7500元，租售比超过了1000！与先前那个甲乙二君的例子比较，在中国租房简直太划算了！
荷兰对房屋课征的税收：第一种是房屋消费税，对房屋使用者课征。第二种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。
然而，由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。还是以市值100万元的房子为例，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。
房屋消费税征收的对象是房屋消费者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。税率是比例税率，计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值。允许从租金中扣除一定数额，就其余额课税。
因此，在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是欧美的大城市长期以来租房和买房的比例各占一半的根本原因。
财产税属地方税收，对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。主要是房屋，故对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。
以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这里为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等，他实际拥有的依然是100万元。而乙君把100万元拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）的回报率，正好支付房租。
中央政府征收的净值税包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定，13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾。对低收入者以房屋租赁维持生存都给予减税照顾。对营业用房及低收入者有减免规定，但对个人住宅则没有。这种税收政策尤其鼓励低收入者出租房屋。
举一个具体的例子。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样、市值100万元的房子，假设他们口袋里都有100万元。甲君以100万元买下了房子，乙君以一个月6250元租了下来。
加拿大：100%物业征税
有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上，这一数据从何而来？首先，这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的两三百年间与通胀的幅度相似。美国自1890年之后的120年间，扣除了通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。
温哥华地产财政的主要来源是地税（物业税）收入，约占总财政收入的58.4%。地税不是按土地面积征收，而是按物业的总价值（土地和房屋）的情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。
所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万元的房子，假如月租金为5000元的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。
温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。以土地和房屋的评估总值的0.5%～15%，根据业主的不同情况征收，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，其房地产税也不相同，对拥有第二套住宅的人还以高税率征收。
什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么，该如何计算？对此，就像股票的P/E值一样，国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”、“月收入每平方米价格比”以及“租售比”等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难得出准确的金额，这里就暂且用租售比来对房子的价位作个衡量吧。
新西兰、澳大利亚：不动产税率最高1%
中国租金已远超“合理租售比”
新西兰和澳大利亚买卖房屋时也不涉及什么税，只是卖家涉及个人所得税。如果一个人拥有几套房产，税务部门就会对其格外关注。在每年3月报税时，如果对获利隐瞒不报的，处罚非常严甚至坐牢。不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%至1%征收。
中国房价岂止有泡沫，而且房价的泡沫已经大到史无前例！
3.5高房价之惑——房子的定价权在谁的手中？
其实，一旦大量的房子从单纯的商品异化为资产后，从金融的角度就可很容易地判断出中国房价是否有泡沫，如计算出空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。
2011年5月，国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授在一个讲座上语出惊人：“楼市可能下跌50%，赶紧卖房买股。”
2010年5月，国家电网曾公布一条数据：在全国660个城市中，共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。显然，这6540万套房子是空置房！独立学者刘植荣从一家自来水公司得到的数据也佐证了中国住房空置率非常高这一判断：“某小区约400套房子，水表读数有变化的只有57套，住房空置率在80%以上。这虽然是个别小区的空置率，但从媒体不断披露的数据综合分析，全国城镇住房空置率不会低于30%。”
国世平曾经预测1997年中国香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80%。2007年，他号召深圳居民把多余的房子卖掉，而当时北京一名教授说房子还要涨20年。最后，2008年深圳房价跌了30%。“中国投资者最坏的一个毛病是哪个贵买哪个，现在房子贵，就拼命买房子，我有一个学生在东莞买了680套房子。”
从北京链家房地产经纪有限公司的数据看，2009年1月到9月底，自住房的买房者占60%，还属于多数；而2010年第一季度开始，自住房的买房者就降到了50%以下，所谓投资型购房成为房市的主流。随着政府调控力度不断加大，投资型购房者的比例越来越高。
他在深度剖析了中国楼市后说：“2011年房地产会走得差，甚至跌一半也很正常。无锡这样的城市会跌到5000元，南京房价也不可能不跌。今年一定要卖掉多余的房子买股票！今年将是房地产变盘的一年，而股指区间是2800～3200点，正确的投资理念是，一定要卖掉高位的资产，去买低位的资产。”
在这种情况下，无论多少经济学家、金融专家指出中国楼市有泡沫，而泡沫早晚必将是会破灭的，都没人愿意相信。因为大家坚信并预期，中国的楼市还有上涨空间，可以从中获利。而恰恰就是这种预期，使得泡沫越来越大！
中国楼市的价格走势到底如何，谁最终掌握着价格的升降？
在过去的10年里，中国房价大幅飙升，北京平均房价从每平方米4500元涨到近来的22000元。如果在10年前的最低点进入楼市，在现在的最高点抛掉，那么投资回报率超过389%，也难怪大家会为之疯狂排队抢房子了。
所谓的刚性需求是人性的贪婪
因为，单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利。在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类到单纯商品的属性上了。
在微博上有一段关于中国十年炒房结果的热门语录：自行车进去，奔驰出来；光着屁股进去，穿着皮尔·卡丹出来；乒乓球进去，地球出来；打工仔进去，老板出来；壁虎进去，鳄鱼出来；蚯蚓进去，蟒蛇出来；拖根绳子进去，拉着藏獒出来……这段调侃虽然夸张，但确实道出了些许实情。
可能有人会问何以见得
众所周知，任何商品的价格都由供给和需求所决定。供给是分母，需求是分子，当分子远大于分母时，价格上升，反之下跌。在一种商品吹起泡沫时，没有最高，只有更高。因为在泡沫没有破灭之前，人们听到的都是赚钱发财的故事。如中国10年楼市，炒房者人人赚钱，所以大家都想买房，有房子的人想买第二套、第三套；没有房子的呢，唯恐不买就再也买不起了，拼了命也要挤上这趟发财的列车。于是“需求”无限增大，而在“供给”相对不变的情况下，后来的买家就必须出更高的价格。在如此这般的循环下，房价自然一路上升。人类本性中的贪婪，就这样被转化成所谓的“刚性需求”。
但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，出现空置房和“房姐”、“房哥”等“房氏家族”，以至产生出诸多所谓的“鬼城”，便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时，便体现了人性中追求利润的第三种贪婪欲望的需求。
房子和其他商品一样，自有其合理的价格（Intrinsic Value）。国际上最常用的房价衡量标准就是租售比。房价和房租的比例一旦超过160，这房价就高估了。由于中国情况特殊（比如还没有全面征收房地产税），合理的租售比可以上升到200。
其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。当房子作为商品时，本来也不例外。
