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有记载的价格管制史和人类历史一样漫长。古埃及的法老、公元前 18 世纪的古巴比伦国王汉谟拉比都曾使用过；古希腊也曾尝试过。
——亨利·赫兹利特（Henry Hazlitt）
没有什么事能像停电一样，让我们切身体会到电在生活中的用途。同样，没有什么事能比管制市场中价格波动的<strong>缺位</strong>，更形象地说明市场经济中价格波动的作用和重要性。当价格不允许随供求自由波动，而必须接受各种价格管制在法律限定的范围内波动，会产生什么后果呢？
一般来说，实施价格管制是为了不让价格达到供求关系决定的价格水平。价格管制相关的法令，其政治理论依据因时间和地点的不同而不同，但是，只要压低一些人的价格可以使具有更大政治影响的人得利，控制价格这样的政治权宜之计就从不缺乏理论依据。
要理解价格管制带来的影响，我们首先要理解自由市场中的价格如何上下波动。这并不难理解，关键要非常清晰地认识其过程。价格上升是因为在<strong>当前价格</strong>下需求量超过了供给量，价格下降是因为在<strong>当前价格</strong>下供给量超过了需求量。第一种情况被称为“短缺”（shortage），第二种情况被称为“过剩”（surplus），但这两种情况都取决于当前价格。尽管这看起来简单，却经常遭到误解，有时这种误解会带来灾难性的后果。
价格上限与短缺
当某一产品“短缺”时，并不一定是指它的数量变少了，而是与消费者的数量比较而言相对或绝对地变少了。比如，第二次世界大战期间和战后的那几年，美国存在严重的住房短缺，尽管美国的人口数量和住宅供给量与战前相比都增加了 10%，而战争爆发的时候并不存在这种短缺。换句话说，虽然住宅数量和人口数量的比例并没有发生变化，但在这一时期寻找住房的美国人必须花费几周甚至几个月的时间找房子，并且往往徒劳无功，还有人贿赂房东来提升他们在候补名单上的位次。在此期间，他们选择与亲属住在一块，睡在车库里或使用其他临时场所，如购买军用活动房屋，或是住在废弃的电车中。
虽然人均住房空间并没有比第二次世界大战之前减少，但是在<strong>当时的价格</strong>下，短缺是真实而令人痛苦的，因为战争期间通过的房租管制法案，使得当时的价格被人为地降低到本应达到的价格水平以下。在这一人为的低价格水平下，更多的人产生了比房租管制法案实施前更多的住房空间需求。这就是第 2 章提到的简单的经济学原理——需求量随价格变化——的实际结果。
当一些人占用的住房比往常更多，可供其他人居住的房子就会减少。在其他形式的价格管制下，同样会发生这种事情：因为人为的低价格，有些人会比往常更肆意地使用价格管制产品或服务，结果就是另一些人会发现剩余给他们的商品和服务更少了。价格管制往往还会带来其他后果，房租管制只是其中一例。
房租管制下的需求
通常，年轻人仍然会和父母住在一块，一些单身或鳏寡老人会和亲属一起生活，这些原本不会自己租公寓住的人，受到房租管制下的人为低价格的激励，搬出去自己租住公寓。人为的低价格也激励一些人去租住更大的房子，而不是一般情况下会选择的小房子；或者激励他们单独居住，而不是与人合租分担房租。
一些拥有房租管制公寓的人，即使他们本身不在公寓所在的城市生活，也会保留该公寓作为落脚点。比如，有些好莱坞电影明星在纽约拥有公寓，而一对生活在夏威夷的夫妇在旧金山也有一套房租管制公寓。尽管相对于人口总量来说，住房实际上并没有变少，但是更多的租房者需要更多更大的房屋，这样就产生了短缺。
随着第二次世界大战后房租管制被取消，住房短缺问题很快就消失了。自由市场中的房租上涨后，一些无子女却住四居室公寓的夫妇就会选择两居室的公寓，并把剩下的租金存起来。既然房租不再处于人为的低价格，一些 20 岁左右的青年就会继续和父母住一起，直到他们的收入上涨到足以承担房租。最终结果是，寻找住房的家庭可以找到更多可居住的房屋了，因为撤销房租管制法使得需求不紧迫的人腾出了住房。也就是说，现在的市场条件下，建造更多房屋能够收回成本并获得收益，作为回应，即使新住房还没来得及建造，住房短缺问题已经立即得到了缓解。
价格的上下波动能够配置具有多种用途的稀缺资源，而在价格管制下，价格波动受到限制，也就降低了价格波动的这种激励，无法促使个人限制自己使用被许多人需要的稀缺资源。比如，房租管制导致了许多公寓只有一个人租住。2001 年，针对美国旧金山市的一项调查显示，49% 的房租管制公寓中只有一位房客，与此同时，严重的住房短缺却迫使许多人住在远离市区的地方，并且不得不花费大量时间在通勤上。在此期间的一项人口调査同样显示，曼哈顿有一半公寓实行了各种形式的房租管制，而曼哈顿有 46% 的住房只有一个人居住——美国全国的比例是 27%。
在正常情况下，人们在人生的不同时期对住房空间的需求会不断改变。结婚生子后，人们对住房空间的需求会增加。但是，当他们的孩子长大并搬出去时，父母对房屋空间的需求就会减少。配偶去世后，鳏寡老人会搬到一个更小的住处，或是和亲属同住，或是住进养老院，这时对住房的需求就会再次降低。这样，根据人们在生命不同时期对住房需求的变化，整个社会的住房得以在不同人之间分配和流转。
人们之所以合租房屋，并不是因为他们的合作意识，而是因为价格的限制，比如本例中的房租。在自由市场上，房租价格取决于其他房客愿意为房屋承担的价格。正面临添丁增口的年轻夫妇通常愿意为住房花更多的钱，尽管这意味着必须减少对消费品和服务的消费，来支付额外的房屋空间。打算生孩子的夫妇为了让每个孩子有自己的卧室，可能会减少去餐馆就餐或看电影，或者少买衣服，推迟买新汽车的计划。但是，一旦孩子们长大并搬出去住，他们就没有必要再做这种牺牲。这时减少租住房屋的空间，他们就可以享受其他额外的福利。
价格在此过程中发挥着重要作用，而房租管制法案对价格调整过程的压制，使得租客没有动力根据环境变化来改变他们的行动。比如，即使孩子搬出去或配偶去世，老年人也没有动力搬出原来的大公寓，如果这些老年人搬离大公寓，将节省很大一笔房租租金，也能够在其他方面享有更高的生活水平。而且，房租管制虽然减轻了租房的财务压力，但是带来的严重住房短缺极大地增加了寻找新的小面积公寓所需花费的时间和精力。简言之，房租管制降低了住房周转率。
纽约市实施的房租管制比美国其他主要城市更长、更严格。后果之一是纽约市的住房年周转率还不到美国平均住房年周转率的一半，而且在同一套公寓居住了 20 年及以上的房客数量是美国平均值的两倍多。《纽约时报》这样概括：
过去，纽约和其他城市一样，房客流动频繁，房东为了出租空置房屋而相互竞争。但是现在，纽约的格言是：移民不需要申请。当移民挤在贫民窟的非法寄宿公寓的床位上时，当地的上层中产阶级只需支付低租金就可以住在高质量的街区，并且在他们的孩子们搬走后也不必搬出大公寓。
房租管制之下的供给
房租管制对供给和需求都会产生影响。由于房租管制法案使得建房子无利可图，澳大利亚的墨尔本在第二次世界大战结束后的 9 年中没有新建任何新房。埃及的房租管制法案于 1960 年开始实施，经历了这一时期的一位埃及妇女在 2006 年这样写道：
最终结果是人们不再投资建房，可供出租和居住的房屋大量短缺，使得许多埃及人不得不居住在相当恶劣的环境中，常常几个家庭不得不合租一套小公寓。直到今天，我们还能在埃及感觉到严苛的房租管制所产生的影响。这样的错误造成的影响会持续好几代人。
其他地方的房租管制法案同样导致了房屋建造量的下降。美国加利福尼亚州的圣莫妮卡市从 1979 年实施房租管制法案后，申请建造许可证的数量降到不足 5 年前的 1/10。针对旧金山市的一项住房调查显示，房租管制的住房中有 3/4 超过了 50 年历史，有 44% 超过了 70 年。
虽然建造办公楼、工厂、仓库和其他工业和商业建筑所需的劳动力、原材料与建造公寓楼一样多，但是在很少新建公寓的城市里，新建办公楼却很常见。房租管制政策经常不会限制工业和商业建筑。于是，即使在住房严重短缺的城市中，也会存在很多闲置的工业和商业空间。尽管在纽约、旧金山和其他受房租管制的城市中存在严重的住房短缺，但是 2003 年的一项全国（美国）调査显示：工业和商业建筑的空置率大约为 12%，为 20 年来最高。
这只是“住房短缺是一种价格现象”的又一证据。商业建筑的高空置率表明显然有足够的可利用资源来建房，但是房租管制使得这些资源没有被用来建造住宅，而是用于建造办公楼、工厂和其他商业地产。
