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在房租管制政策实施后，不仅新建住房减少了，连现存住房的供给也减少了，并且房东也减少了对房屋的维护和修缮，因为住房短缺使他们不必为吸引房客而让房屋保持好状态。因此，在房租管制政策下，住房损坏得更快，而且当它破损时，却很少得到修缮。对美国、英国和法国的房租管制政策的研究表明，房租管制下的住房比未受管制的住房损坏得更快。
通常，短期内可供出租的住宅存量是相对固定的，因此出现房屋短缺首先是因为在人为的低价格下有更多人想租住更大的空间。接着，由于出租房缺乏修缮而损坏得更快，加上在房租管制政策下新建住宅无利可图，于是没有足够的新住宅来代替损坏的房子，最终造成了房屋真得越来越少。比如，在实施房租管制的英格兰和威尔士，个人建造的出租房占住房总数的比例从 1947 年的 61%，下降到了 1977 年的 14%。一项对多个国家的房租管制政策的研究得出的结论是：在所有被调查的欧洲国家中，除了高档住宅，几乎没有个人投资建造无补助的出租房。
简言之，一项本想让穷人住得起房屋的政策，最终结果却把建造住房的资源转移到了只有富人才能承担得起的住房上，因为高档住宅和办公楼等其他商业地产一样，不受房租管制约束。除此之外，它还表明了区分动机和结果的重要性。经济政策的好坏应该根据它们带来的激励，而不是根据实施政策的愿望来评价。
租金因房租管制而处于人为的低水平，这时候，正在出租自己所居住的房子或后院的人会认为不再值得出租房屋，房租管制政策对住房供给减少的激励也就尤其明显。另外，人们会从租房变为买房。20 世纪 70 年代，在华盛顿实施房租管制政策的 8 年时间里，这个城市的可租赁房屋存量显著下降，从超过 19.9 万套减少到不足 17.6 万套。美国加利福尼亚州的伯克利市在引入房租管制政策后，可用于租赁给加州大学伯克利分校学生的住房套数在 5 年内下降了 31%。
考虑到房租管制法案所产生的激励作用，我们不必对此感到奇怪。从这些激励后果来看，我们同样能够很容易理解 1975 年英国将房租管制政策的实施范围扩大到配有家具的租赁住房时的情形。伦敦《泰晤士报》（<cite>The Times</cite>）曾报道：
房租管制法案实施后的第一周内，在伦敦《标准晚报》（<cite>Evening Standard</cite>）上出租配有家具的住房的广告数量急剧下降，现在这份报纸的此种广告数量比一年前下降了大约 75%。
由于配有家具的房间经常在房东当前所居住的家里，因此当租金无法补偿与房客一块居住带来的麻烦时，这些典型的住房单元就会很快退出租房市场。这一道理同样适用于通常只有一位租客的复式住宅等小户型公寓。多伦多市在 1976 年实施房租管制后的三年时间里，房东出租的自住房屋的单间有 23% 退出了租房市场。
即使不是房东自住的公寓，房租管制也最终使出租房屋无利可图，房东只能放弃这些住房。比如，纽约市的房主们发现，收到的房租根本不足以支付法律要求他们提供的服务成本（如暖气和热水），因此许多房屋被遗弃。为了逃避法律对遗弃房屋的惩罚，他们干脆消失了。尽管这些房子如果得到维护和修缮仍然可以居住，但它们却被空置封存。
几年来，纽约市政府接管的遗弃房屋数量高达数千间。据估计，在纽约市，被遗弃的房屋数量至少是无家可归人数的四倍。所以说，无家可归并不是因为实际房屋的缺乏，而是因为价格相关的短缺，然而这真的令人很痛苦。截至 2013 年，纽约共有超过 47,000 名无家可归的人，其中包括 20,000 个孩子。
这种资源配置的无效率，意味着有些人在寒冷的冬夜不得不睡在露天马路上，甚至有人因此冻死，而本可以收容他们的住房却由于房租管制被空置，而这一政策原本意在让人们能租得起房屋。这又一次说明，稀缺资源配置效率的高低并不仅仅是经济学家提出的抽象概念，它能产生现实的，甚至是生死攸关的后果。这也说明，一项法规的目标——在本例子中即“负担得起的住房”——除了现实结果，毫无意义。
房租管制中的政治
虽然房租管制造成了很多严重的经济和社会问题，但是却往往能在政治上获得成功。政治家知道租户常常要比房东多，不懂得经济学的人要比懂经济学的人多。于是，提倡房租管制法的政客很容易赢得更多选票。
把房租管制描绘成防止贪婪的房东向穷人“索要过高”房租的手段，在政治上往往很有效。但事实上，住房投资的回报率很少高于其他投资，而且房东往往也并不富有，特别是小面积低端公寓的房东，这些出租房需要不断修缮，所处地段往往也只能吸引低收入的租户。拥有这样住房的房东，很多本身就是身兼木匠和电工的杂工，他们用自己的劳动和技能维护和修缮房屋，希望用收来的租金还清房贷。总而言之，很大程度上由穷人租住的房屋的房主绝对算不上富裕。<a id="note1" name="109414" href="#footnote1">①</a>
若将房租管制法案广泛适用于所有住房，高档住房也会变成低租金住房。随着时间的推移，情况也就很清楚了：除非免除对新建住房的房租管制，否则很可能就不会有新房在建。但是对新住房免除或放松房租管制，意味着即使是那些面积不大、质量一般的新建房屋，其租金也要远高于房租管制下的大面积、高档旧住房的租金。在实施了房租管制的欧洲城市，以及纽约和美国其他实施了房租管制的城市，这种租金不匹配的现象很常见。在不同场景下，同样的激励措施会产生相似的结果。《华尔街日报》的一篇新闻报道就指出了房租管制法案约束下纽约房租的不匹配：
莱斯·卡兹（Les Katz）是一名 27 岁的表演专业学生，他还兼职做门卫，他和两个室友在曼哈顿上西区花 1,200 美元租了一间一居室公寓，两个人睡在厨房上面的阁楼，另一个人则睡在客厅里。
在曼哈顿另一端的公园大道上，私人投资者保罗·哈伯曼（Paul Haberman）和他的妻子居住在一个宽敞的两居室公寓内，这套公寓还有一个日光浴室和两个阳台。房产专家称这套位于著名大道上的豪华大楼里的公寓至少值一个月 5,000 美元。然而，根据房租记录，这对夫妇只需支付约 350 美元。
在房租管制政策下，富人支付低房租并不少见。具有讽刺意味的是，一项统计调查表明，纽约房租管制下的房租与自由市场上的房租相比，差异最大的是高档住房的房租价格。换句话说，在房租管制政策下，富人比穷人获得了更多的经济利益，而这项政策的初衷却是为了穷人的利益。与此同时，贫困家庭被安置在拥挤、蟑螂出没的破旧公寓，城市福利机构却在支付更多的租金。2013 年，《纽约时报》的一则报道指出，纽约市无家可归者救助服务局“每个月都要为旅社内的每个破旧单间支付超过 3,000 美元，而且这些单间既没有浴室也没有厨房”，其中一半的钱作为房租交给了房东，另一半用于“为无家可归的租户提供安保和社会服务”。
控制房租是为了保护贫穷的租户、防止富有的房主乱收费，这一说法在政治上可能是有效的，但现实情况根本不是这样。从房租管制政策中获益的人可能处于任何收入水平，而从中受损的人亦是如此。一个人从中受益还是受损，取决于房租管制法案实施时，他是出租房屋的人还是在找房子的人。
旧金山市的房租管制比纽约市实施得要晚，但同样严苛，并且也产生了相似的后果。2001 年公布的一项研究结果显示，在旧金山市租住房租管制住房的人，有超过四分之一的租户家庭收入超过 10 万美元。同样值得注意的是，这是自 1979 年房租管制政策在旧金山市实施至今首次进行的实证研究，也就意味着在房租管制法案实施和推广的 20 多年里，政府并没有努力去测评这些法律带来的实际经济和社会后果，也没有与它们的政治知名度做出区分。
具有讽刺意味的是，实施严苛房租管制的城市（如纽约和旧金山）的平均房租价格，最终往往都<strong>高于</strong>没有实施房租管制政策的城市。这些城市的房租管制让房租控制在某个水平之下，以保护穷人的利益，这就激励建筑商只愿意建造那些不受房租管制政策管制的高档住房。毫不奇怪，在实施房租管制政策的城市，房租更高，无家可归者也更多。在这方面，纽约和旧金山又成了典型的例子。
房租管制之所以在政治上大获成功，原因之一是许多人把言辞当作了现实指标。他们相信房租管制法案确实能够控制房租价格。只要人们这样认为，这些法律在政治上就是可行的，就和其他宣称有明显合意目标的法规一样，不管这些目标能不能实现。
稀缺性与短缺
由于商品比人口少而引起的稀缺，和作为<strong>价格</strong>现象的“短缺”有至关重要的区别，这一点我们要牢记在心。有时某种物品并没有更为稀缺，却日益短缺；有时物品会越来越稀缺，却没有出现短缺。
正如前面提到的，尽管住房与人口的比率在第二次世界大战前后并没有发生变化，但在“二战”期间和“二战”后的最初几年中，美国出现了严重的住房短缺，而战前美国并没有出现住房短缺。完全相反的情况也有可能发生，即某个没有价格控制的地区中住房实际数量骤减，却没有出现短缺。1906 年旧金山大地震及大火灾之后就发生过这种情况。在这场大灾难中，旧金山一半以上的住房在短短三天中被破坏，然而却没有出现住房短缺。《旧金山纪事报》（<cite>San Francisco Chronicle</cite>）在大地震一个月后重新开始发行，它的震后第一期报纸上有 64 个房屋出租广告，相比之下只有 5 个想租赁房屋的人发布了广告。
这场地震和大火使约 20 万人突然间无家可归，临时庇护所只能容纳 3 万人，大约有 7.5 万人离开了这座城市。尽管如此，还有约 10 万人进入了当地住房市场。然而，那个时期的报纸上并没有提到住房短缺。价格的上升不仅分配了现存的住房，还为住房重建提供了激励，同时也激励房客租住较小的空间，并激励有出租空间的家庭在高租金下，把剩余空间租出去。简言之，正如在没有实际稀缺的情况下可能出现短缺一样，在没有出现短缺时物品也可能会出现实际稀缺。1906 年旧金山大地震造成的无家可归者，要比纽约市的房租管制法案导致的无家可归者更容易找到住房，因为纽约市的房租管制使数以千计的住房退出了市场。
