第三章 房：炒房？租房？ (第4/5页)

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我一算，不对呀。300万元除以5000元月租，售租比600，而合理的售租比是200，足足超过了三倍！单按这个金融标准算房价泡沫太大了，租房实在太划算了！为何吉米的堂弟非要买呢？吉米听罢说再与堂弟去沟通。几天后他又走进我办公室诉苦道：“我胸还是哈……闷。”原来他堂弟和女友已同居多年，就是因为没有自住房而结不了婚。丈母娘下了最后通牒：不买房子绝不能结婚！

纽约政府用征来的房地产税建造的廉价公寓深受中低收入人群欢迎。穷人申请批准入住之后，每年按收入的一定比例支付房租。就这样，在纽约的中产阶级、穷人和富人，大家都各得其所，其乐融融。我曾居住在纽约的罗斯福岛上，每个月支付2500美元房租。而在同一栋大楼内，有些房客只交1000多美元，他们都住了多年，甚至大半辈子，他们住进去的时候房租只有几百美元，每年只能小幅上涨，甚至不涨，在通缩、经济不景气时，房东还必须相应地减房租。

吉米说，他堂弟想把现租的公寓买下来，300万元的公寓，首付75万元，父母、爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的储蓄赞助他，已经凑齐了65万元，就差10万块了，开口向他借2万加币。借出去吧，等多伦多房价跌下来自己也想买房；回绝吧，到底是一家人，实在开不了这个口。

在罗斯福岛上，还另有两类公寓：一类是政府提供给低收入家庭居住的，只要家庭年收入低于规定的金额，就可以申请入住，租金比普通市面上的公寓低30%到40%。我曾经的一个同事在下岗后却“因祸得福”，年收入正符合申请标准，于是租到了这一类公寓。第二年他太太也上班了，两人的收入大大超过了申请标准，但政府又不会年年查证，结果一住数年。直到孩子到了学龄期，为了孩子的教育，才不得不搬出小岛。

原来吉米的堂弟要结婚了。他堂弟大学毕业去上海工作，几年前跟一个东北姑娘恋爱了。他俩月收入1.5万元人民币，目前租了一套很不错的公寓同居，房租5000元一个月，日子过得很潇洒。按说结婚是喜事，吉米为什么“胸闷”呢？

另一类公寓的租赁方式又别具一格，搬进去时，承租人只需缴纳当年的薪金（按年薪计），以后无论租住多久，都无须缴纳房租，只需按月缴纳几百美元的管理费。如果住腻了想搬出去，那笔预付的薪金便会退还给你，但是不偿付利息。试想，这样的买卖简直太划算了，一旦入住这一类公寓，几乎无人搬出去，除非老死。只有一点对不起了，因为房产不是你的，房价涨得再高也跟你无关。

近来吉米迷上了周立波，将网上所有周立波的节目全部下载刻成光盘，反复地看。他得知我也是从上海出来的，每次跟我闲聊都要学几句周立波。上周一，他走进我的办公室说：“我最近胸哈（好）……哈闷。”我以为他又要学周立波的什么段子，但似乎又不像，他的确一副心事重重的样子。

纽约市政府长期以来实施廉租房政策，使符合条件的中低收入阶层，每月都能以较少的租金租住较好地段的一居室。比如市中心曼哈顿下城有一个斯泰佛森特社区，大约有100多幢居民楼，共占据6个街区，所有公寓一律面向中低收入群体。在该社区，一套面积约60平方米的公寓，客厅约为30平方米，卧室有15平方米，外加厨房、厕所和壁橱。如果按曼哈顿的租房价格，每个月租金约3000美元。但是在该社区，这样的一居室只需1500美元。此外，租房还有不少好处，如果房内出现下水道堵塞、停电、冷热器设施故障等问题，一概由房东负责上门维修。而且小区的外围设施非常完善，中心地带有喷水池和草地绿化，包括24小时保安巡逻。租住这样的公寓，真是十分惬意！

我的同事吉米是苏州人，交大的电子工程学士，出国前在上海工作，6年前移民多伦多，找了半年工作没有合适的，于是进多伦多大学攻读硕士学位，毕业后顺利地进入加拿大的华尔街——海湾街（Bay Street，所有加拿大大金融机构的总部都在这条大街上）。

在曼哈顿早就有共识：有钱人拥有住房，实现了自我价值，享受到了成功的喜悦；而买不起房子的房客住得安心放心，视租房为自己的家，照样也享受到安居乐业的快乐。

吉米的烦恼

很显然，完善的法律和政府的系列廉租措施，使纽约这一国际大都市吸引并留住了大量的人才，特别是收入相对较低的年轻人。而作为对比的是，上海的高房价却吓跑了一批海归科研人员，新闻报道说即使补贴60万元仍然不够首付。中科院上海分院的数据表明，2010年全院博士、副研究员级别科研人员的流失率达到10%，远远大于一般5%的正常水平。很多人正是迫于住房压力，选择离开上海或者投奔企业。这些人经过多年磨炼，已是科研骨干，失去他们，科研院所倍感痛惜。

这个社会怎么了，没有房子的我们可以有生活吗？

由于租金和房价维持在较为合理的水平，纽约长期以来保持着“铁打的营盘（固定的房子），流水的兵（房客）”的状态，人口一直维持在800万左右。正是人口的不断流动，使纽约保持着城市的新兴活力。这正印证了一个研究指出的结论：只有人口不断地流动，才能保持城市的活力。一旦住房拥有率超过了70%，那么这座城市就面临老化的危险，也将渐渐失去生命力……

不知从何时起，房子已经渐渐成为民生的首要问题。有人说，在当今中国，爱情和婚姻的现实不再是“有情人终成眷属”，而是“有房人终成眷属”。望房兴叹的工薪族绝望地发出呐喊：“我们不要房子要生活！”

3.7曼哈顿不遥远——纽约房地产的投资商机

近日看到一则中国媒体做的“结婚是否必须买房”的调查问卷结果。调查对象为100名已婚的“80后”，男女各50人。72%的受访者拥有自己的婚房，23%的受访者婚后与父母同住，仅5%的受访者婚后居住在出租房。对于“是否赞成租房结婚”这个观点，65%的受访者表示反对，其中女性占38%。她们认为，房子是爱情的物质保障，先买房子再结婚，生活才会踏实；如果租房子，就缺乏归属感，也就失去了生活的安全感，而且租房子结婚没面子，会被亲友笑话，所以结婚一定得有一套房子。在72位拥有婚房的受访者中，68人的婚房由双方父母完全提供或提供首付；61人有每月偿还银行按揭的压力；48人表示每月还贷之后，剩余可支配的资金有限，生活质量受到影响。

这几年来，随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上，可依然没有止步的迹象。新闻报道说，底特律有一座民宅挂牌价标居然仅仅10美元，秒杀了所有人的想象力底限。底特律是美国的汽车中心，美国三大车厂福特、通用和克莱斯勒的总部都在那里。不过，自经济危机席卷全球以来，这座一度繁荣的工业城市开始急剧衰落。6年前，底特律的房屋均价还在10万美元的高位徘徊，现在已经跌到了1.15万美元。

3.2没有房子就结不了婚——都是房子惹的祸

不少人相信，美国楼市2012年已经触底。2012年的房价出现了大幅攀升，在从3月至9月的6个月中，标普/凯斯——希勒20城市房价指数（S&P/Case-Shiller 20-city index）涨幅超过9%。那么投资美国房产的好时机来了吗？

而加拿大由于滞后效应，这两年房价不降反升，特别是温哥华和多伦多，房价一路飞涨。按照2009年的统计结果，多伦多平均家庭收入66790加元，而平均房价已突破46万加元，房价收入比接近7倍。而去年（2012年）多伦多平均家庭收入没怎么增长，平均房价却涨到了53万加元！温哥华就更离谱了，平均家庭收入比多伦多还低一些，比纽约低一半，但平均房价却超过多伦多一倍，比纽约还高！温哥华的普通百姓还有“安居乐业”可言吗？而加拿大这几年房价飙升，全国的平均房价收入比已然突破5倍，被多家国际权威机构多次警告房价泡沫！最近一次调查，有72%的“80后”“90后”年轻人表示，如果房价不降的话，他们可能这辈子都不会买房子了！

纽约地产占尽地段优势

在地广人稀的北美，多年来房价收入比常年保持在2～3倍，不能超过3倍，这符合北美人的生活方式。他们最多只能将税后收入的30%用于房子支出，这是他们安居乐业的基本保证，也使得他们的住房拥有率达到60%～65%。但由于前些年来次贷推高了美国房价，令美国房价收入比突破了3倍，到2006年7月房市破灭之前更高达5倍，高处不胜寒，结果由于“房价收入比”的“地心引力”而轰然下跌。目前又回到了3倍以下。

众所周知，房地产能否保值关键有三点：第一是地点，第二是地点，第三还是地点。底特律的房子虽便宜，但没有地理位置的优势。相比而言，纽约的房子保值和升值的前景就大多了。

卡加利及滑铁卢市各有3000多个家庭等候政府提供的廉租屋，大温哥华地区这样的家庭有4100个，安大略省等候政府提供廉租屋的家庭为15万个。渥太华这样的家庭有9000个，等候期约为七年。

如果说纽约是“世界之都”，那么纽约市中心的曼哈顿岛便是“世界之都”的心脏。纽约证券交易所、纳斯达克、美国证交所和全球所有大金融机构，以及世界500强的总部，几乎全都驻扎在这个小岛上；此外它也是无数富人的栖居地。无论是商业大楼，还是居民寓所，皆可谓寸土寸金。一套小小的“破旧”公寓动辄百万美元，普通百姓只能望洋兴叹。即使咬牙买下来，每年单单地产税也得交两三万美元，一般白领是消受不起的。

此外，加拿大亦有无家可归的危机。据统计，加拿大有150万个家庭亟须住房，寄居在收容所及在街头流浪的人数约有30万人。

春天的一个周末，房产经纪商的一通电话将珍妮一家平静的心给搅动了。珍妮是我在瑞信的老同事，她女儿去年考入哥伦比亚大学，老公任职哥大医学院，珍妮也在曼哈顿上班，于是一家在曼哈顿租了一套公寓。托这次金融危机的“福”，往年至少3200美元的月租金，她2500美元就拿下了。一家三口平时住公寓，周末回到新泽西的大房子里，日子过得挺滋润的。不料前几天房产经纪商来电，说是同一栋大楼里有一套房型相同的公寓，以往至少100万美元，现在“法拍”叫价65万美元，周末“Open House”开放看房，机会千载难逢。他们心动了，于是周末一大早前去。可没想到，3年前打破头争相抢夺的公寓，如今他们在那儿待了一上午，居然没有第二个看房人，这反倒令他们犹豫起来。经纪人说，按此状况，砍个5万美元，即60万美元也可能买下来。这在曼哈顿可是10年前的价格！但人性使然，越是便宜，倒越下不了手了。

加拿大大城市市长会议指出，加拿大的房价自2001年至2010年涨了一倍有余。全国有超过三分之一的民众租房居住。加拿大城市联盟（Federation of Canadian Municipalities）的统计数据显示，2011年，42%年龄在29岁以下的年轻人，仍与父母同住。1981年，此一比例才为26%。

珍妮来电问我怎么看，请我帮她拿主意。她说，她家在新泽西州的房子早已供完了款，女儿又是拿着全额奖学金读书，不用她负担。珍妮这几年存了一笔钱，退休金都陷在股市里，不想再投了，就想再买套房子吧。国内亲戚都劝她在上海老家买，但她觉得上海房价太高了，而纽约的房价还在继续下跌。到底买还是不买……买房是大事，最终只能由她自己做主。我就只能给她分析一下美国的楼市，供她参考。

当天，在温哥华集会召开的加拿大大城市市长党团（The Big City Mayors’Caucus）决议，应邀请全国各省及联邦政府相关单位集会，共同研讨解决住房危机的方案。卡加利市长南辛（Naheed Nenshi）表示，现在由于房价过高，越来越多的加拿大人买不起房子了，因此政府有必要研拟出新的房屋政策，使住者有其屋。政府补助的廉租屋也是考虑的选项之一。

美国政府积极“救市”，2009年11月6日，奥巴马签署了延续奖励“首次购房者8000美元”的法案。也就是说，在此前3年里未购房的民众，如果现在买房子，将得到政府8000美元的税务优惠；美联储继续放松信贷，继续保持“零利率”。但官方公布的失业率已攀升至26年来的最高水平，特别是选择性浮动利率房贷（Option ARM）的问题，使得新一波贷款违约又将冲击全美。可见，美国楼市依然不景气，尚未出现任何见底的迹象。

2013年6月1日，在加拿大大城市市长会议上，市长们纷纷表示，由于家庭负债过高、经济形势及人口结构改变，许多人都买不起房屋，一个新的楼市危机正在形成。

Option ARM是华尔街2004年发明的一种房屋贷款，专门提供给低收入人士购房。在头5年可以不用还本金，只需支付低利息即可，操作起来就像用信用卡一般。当时房屋贷款的浮动利率是3.25%，而Option ARM每个月只需支付1.25%的利息，5年后再将那少付的2%的利息加入本金之上，然后连本带息支付贷款。这种房贷比普通的次贷杀伤力更大，2009年9月便开始陆续到期。几乎所有持有这种房贷的人都将无力继续供款，法拍屋的数量很显然将继续大幅增加，美国住房价格也将继续下跌。

越来越多的加拿大人买不起房

美国居民住宅价格依然下滑，资本市场依然低迷，上市融资的前景很不乐观，很多公司推迟或取消了上市计划。然而，却有两家REIT竟然逆势而上，在纽约证券交易所挂牌上市，并获得了投资者的追捧。究其原因，不外乎确实有利可图。

乔治没有接话，心里想：“话是不错。但假如加拿大房价像美国那样，一连几年‘跌跌不休’，我要是现在买个50万加元的房子，几年后跌掉个30%，那就是十几万加元啊，我住进去之后心里能爽吗？”

什么是REIT？所谓REIT（Real Estate Investment Trust）是一种类似于共同基金但投资物为不动产的投资工具，由美国国会于1960年创建。它主要借不动产的证券化以及众多投资人的集资资金，使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场，并获得不动产市场的交易、租金和增值所带来的获利，同时又不需要实质性地持有不动产。

王博士说：“想抄底很难的。长远看房子一定是升值的。”

“不动产投资信托”的特点是信托的主要收入来自租金，而信托亦需要将未来绝大部分的盈余用作派息。因此，不动产投资信托的派息率远高于市面上一般的股票。一般来说，不动产投资信托的风险与报酬居于股票与公债之间；而由于其不动产的特性，使不动产投资信托对抗通货膨胀特别有利。2009年6月，HRPT物业信托公司新上市了“政府物业收入信托基金”，办公楼设在马萨诸塞州。该公司称新上市的信托基金没有信用风险，因为它不是购买自己旗下的物业，而是购买从银行剥离的价格低廉的破产物业。公司已拥有29座办公楼，其中25座已经租给了联邦政府，其余的都租给了各个州政府。而且公司还投资由政府所担保的物业贷款产品，回报率获得了政府的担保。

乔治问：“可能还要跌吧，我还想再等等。”

由于抵押贷款受到政府担保，上市的信托基金没有信用风险，投资者从REIT得到的回报率远高于市场一般的资产。

乔治又接通了王博士的电话，问他怎么看。王博士斩钉截铁地答道：“没事儿！小调整而已。现在恰恰是买入的机会，机不可失，赶紧买！”

而美国商业房地产市场，因受信贷紧缩和经济衰退的冲击，相比2007年6月的房价高峰，商业房地产价值将下降40%，而某些板块最高可降低到50%。这一数据是城市土地研究所和普华会计师事务所2010年11月5日公布的，是自大萧条以来商业地产下跌最严重的一次，超过了20世纪90年代的“储贷危机”。

但一个月前，独立房也开始跌了。

冲击最重的当然是零售及办公楼的物业，反映出当前就业市场疲软和消费者捂紧荷包、谨慎消费的事实。不过，住宅市场公寓楼的复苏会比商业地产来得快，一旦经济起死回生，20多岁的青年人对公寓租房市场将有很大的需求。

又过了半个月，传来了多伦多房价也开始跌了的消息。王博士说那只是公寓，这些年多伦多公寓造得太多了，的确有点供大于求了；不过，独立房还在涨。

最小化投资风险最大化投资回报

“不幸”的是两个月前多伦多房市销量也开始下降。王博士的电邮又说：“不过销量下降而已，价格还在涨。”

一位在纽约房地产市场摸爬滚打了二十多年的朋友告诉我，在过去两三年中，金融危机和信贷市场的紧缩使美国房产价值大幅下降，平均房价跌回了8年前的水平。如果购买破产或拍卖的房地产，价格还可下降10%至20%以上。而收购这一类的房产之后，通过专业房地产管理公司来运作，投资人将有一个稳定的、7%以上的租赁收入；若持有这类产业5年以上，等房价回升之后，平均投资回报率可达到每年20%以上。

多伦多还“人口众多，土地稀缺”？乔治想，不过280多万人，面积比香港大了好几倍。既然专家这样说了，姑妄听之吧。

因此，在中国房价已涨得越来越离谱的时候投资美国住房市场，特别是像曼哈顿这样的地方，不能不说是个很不错的投资机会。毕竟连上海市中心淮海西路等优质地段的房价都已经逼近每平方米人民币5万元，而纽约曼哈顿最贵地段上东区的房屋均价已跌到每平方米人民币9万多元，比上海的汤臣一品便宜多了。

加拿大东部房价也开始下跌了。王博士在电邮里写道：“是的，东部有些地区房价有些‘回落’，但大多伦多地区是不会跌的！”接着，大多伦多地区也开始跌了。王博士的电邮说：“那只是多伦多的郊外，而多伦多市区是不会跌的，人口众多，土地稀缺嘛……”

就像北京、上海是中国富人置业首选地那样，纽约是全世界富人的众望所归之处，是全球的经济、文化、娱乐和旅游中心，即大家常说的“刚性需求巨大”。就在三四年前，纽约的房价还高处不胜寒，和20年前东京的房价一样，令人望而生畏。而目前纽约房地产的投资商机可以说是“千载难逢”，那位经纪人说得不错。由于缺乏竞争对象和信贷紧缩，因此能够标到优质和低价的房产项目，就能最大限度地扩大投资回报，最小限度地缩小投资风险。

王博士还是不断地给乔治发信息，而媒体上的“坏消息”也不断地传来。

而目前亚洲房地产价格快速上扬，部分原因是国外资本的流入和政府刺激经济而投入巨资。但这两种资金随时都可能快速消失。这中间当然也牵出了一个敏感的问题，即中国楼市是否正在形成一个巨大的资产泡沫。即便短期内这一泡沫还未形成，投资人也有必要在这样的高价位拿出一部分资金，做一个多样化的投资组合。

乔治“哦”了一声挂了电话，等着看事态的发展。

在许多亚洲大城市，包括中国香港和台北，当前住宅物业的价格都大大地攀升，相比5年前几乎翻了一番，创历史最高水平；而收益率却在下降，不到无杠杆投资基础的3%。潜在的资产泡沫已然或正在形成。中国香港金融署长已采取立法措施，目的即是为减少和杜绝投机炒楼的现象。

三四个月前，传来温哥华房价比前一个月微跌的消息。乔治给王博士去了电话，问他读到数据了吗。王博士说：“当然啦。那边前两年涨得太快，所以，按我们的说法，也不算什么跌，和去年同期相比，温哥华房价依然是涨的，现在只是涨幅回落而已。而且，我们多伦多是不会跌的。”